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Droit immobilier & construction

Construction-vente : ayez le geste vert, recyclez les SCI locatives usagées

4 octobre 2016 |

En 1964, pour l’activité de construction-vente de certains immeubles, l’impôt sur les sociétés (IS) s’appliquait au taux normal de 50%, impôt auquel seule la société en nom collectif échappe (mais elle rend ses associés commerçants et responsables solidaires des pertes sociales !). Est alors créé le régime fiscal des sociétés civiles immobilières (SCI) de construction-vente de l’article 239 ter du Code général des impôts (CGI), adopté, malgré ses contraintes, par les constructeurs-vendeurs désireux soit d’éviter l’IS et l’impôt sur le revenu (pouvant alors atteindre 65%) sur les dividendes ensuite reçus, soit de voir remonter vers eux les pertes fiscales éventuelles.

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Le rôle des professionnels de l’immobilier dans les transactions

3 octobre 2016 |

La loi ALUR a renforcé les obligations des professionnels de l’immobilier dont l’activité est régie par la loi 70-9 modifiée du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, notamment en imposant de nouvelles obligations d’information, tant au stade précontractuel que dans les mandats.

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Vente d’immeubles bâtis et TVA : la vigilance s’impose

30 septembre 2016 |

La TVA appréhende les mutations d’immeubles bâtis dans le cadre des règles issues de la loi du 9 mars 2010 qui, dans ce domaine, a mis notre législation en conformité avec le droit communautaire.

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L’obligation d’information dans le cadre de transactions immobilières

30 septembre 2016 |

Si différents textes spécifiques organisent des obligations particulières d’information dans le cadre de transactions immobilières, aucun texte ne prévoyait expressément, avant l’ordonnance n°016-131 du 10 février 2016, une obligation générale d’information à la charge des parties. Désormais, le nouvel article 1112-1 du Code civil, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2016, consacre un tel devoir général précontractuel d’information d’ordre public.

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Asset deal ou share deal : comment choisir ?

26 septembre 2016 |

La structuration d’une opération d’investissement immobilier passe inévitablement par le choix cornélien entre acquérir les actions de l’entreprise propriétaire de l’actif immobilier concerné (share deal) et acquérir directement cet actif immobilier (asset deal).

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Les incidences des transactions immobilières en matière d’impôts locaux

26 septembre 2016 |

Les mutations portant sur des biens immobiliers conduisent à des changements de débiteur légal de la taxe foncière. Mais surtout, ces mutations sont susceptibles d’entraîner des modifications de la valeur locative foncière servant au calcul de la taxe foncière, de la cotisation foncière des entreprises ou de la taxe d’habitation.

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L’enjeu financier de la taxe de 3% dans les transactions immobilières

22 septembre 2016 |

Si la taxe de 3% est rarement exigible en raison de nombreuses exonérations, elle représente pourtant un risque important dans les transactions immobilières.

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Prix de cession de titres de sociétés immobilières : évolutions et incertitudes fiscales

21 septembre 2016 |

La fixation du prix des titres d’une société immobilière recèle des enjeux fiscaux qui ne doivent pas être négligés. A cet égard, la définition d’un juste prix reste un exercice délicat qu’il est essentiel de documenter pour faire face à un éventuel contrôle et qui doit tenir compte d’un contexte jurisprudentiel très évolutif.

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Louer meublée une résidence secondaire : un régime fiscal commercial à la carte ?

14 septembre 2016 |

L’été s’achevant, certaines résidences secondaires redeviennent inoccupées par leurs propriétaires, et peuvent, le cas échéant, être louées meublées. L’occasion est ainsi donnée de rappeler que le régime fiscal des locations meublées peut parfois, au choix du loueur personne physique, se rapprocher plutôt de celui de la location d’immeubles nus, ou au contraire de celui d’une véritable entreprise commerciale, ces deux catégories (l’une patrimoniale, l’autre professionnelle) étant pourtant de natures et de règles différentes. Comment est-on arrivé à cette situation, unique en fiscalité ? Explications.

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Cession d’immeuble et déficit foncier : les conditions de report toujours en débat

9 septembre 2016 |

La loi prévoit qu’un propriétaire peut imputer sur son revenu global, dans certaines conditions, une fraction de son déficit foncier. Mais en cas de cession de l’immeuble, il perd rétrospectivement le bénéfice de cette imputation au titre des trois années précédant la cession. Rien, dans la loi, ne paraît alors s’opposer à ce que le déficit correspondant puisse constituer une charge déductible des autres revenus fonciers des années suivantes (dans la limite légale de dix ans).

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Promoteur : professionnel de l’immobilier mais pas de la construction

18 juillet 2016 |

L’arrêt de la Cour de cassation du 4 février 2016 (3ème chambre civile, pourvoi 14-29347, publié au Bulletin) met un terme définitif à un litige riche d’enseignements sur deux types de clauses contractuelles que l’on retrouve communément dans les contrats des bureaux de contrôle d’une part et dans les contrats d’architecte d’autre part.

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Prix d’acquisition d’un immeuble : répartition entre terrain et construction

24 juin 2016 |

Le Conseil d’Etat précise, en les hiérarchisant, les méthodes par lesquelles l’Administration peut contester la ventilation retenue par le contribuable.

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La négociation des Non-Disturbance Agreements dans la pratique hôtelière

23 juin 2016 |

Les Non-Disturbance Agreements sont des accords tripartites conclus entre propriétaire, gestionnaire hôtelier et banques, destinés à assurer et encadrer la poursuite du contrat de gestion en cas d’exercice par la banque du security package. Le propriétaire doit rester vigilant pour s’assurer que la discussion de ces accords entre banque et gestionnaire ne paralyse pas le financement du projet hôtelier.

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L’impact relatif des mutations subies en matière de fiscalité locale

21 juin 2016 |

Si elles sont sans incidence sur la détermination du redevable des impôts locaux, les mutations subies peuvent avoir un impact favorable en termes de base d’imposition lorsqu’elles surviennent dans le cadre d’une procédure collective.

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Réalisation de nantissement de parts de SCI : quelques aspects pratiques

21 juin 2016 |

L’application de la loi Alur aux sociétés civiles immobilières (SCI) et leur caractère intuitu personae sont de nature à poser des difficultés pratiques, qu’il convient d’anticiper, lors de la réalisation du nantissement de parts sociales.

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Expropriation immobilière : une fiscalité avantageuse pour l’exproprié

20 juin 2016 |

Parce qu’elle procède d’une cession subie et non choisie, la plus-value immobilière réalisée lors d’une expropriation est susceptible de bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire qui peut se traduire, pour les particuliers, par une exonération sous condition de remploi de l’indemnité d’expropriation ou, pour les entreprises, par un étalement de la plus-value.

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Le propriétaire d’un immeuble exproprié est-il passible de la TVA?

16 juin 2016 |

A cette question, il convient d’apporter une réponse nuancée et de distinguer plusieurs cas de figure.

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Un autre cas de cession forcée au plan fiscal : la destruction de l’immeuble

16 juin 2016 |

Indépendamment des expropriations ou cessions forcées, les entreprises peuvent encourir les mêmes conséquences qu’une cession d’actif lorsque celui-ci est détruit, qu’il s’agisse d’une destruction subie ou volontaire.

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Sous-traitance : Les risques juridiques encourus par le maître d’ouvrage

16 juin 2016 |

A l’occasion du 40ème anniversaire de la loi sur la sous-traitance du 31 décembre 1975, il est paru intéressant à l’auteur de faire le point sur l’une de ses dispositions qui affecte le plus les maîtres d’ouvrage, à savoir à l’article 14-1 de ladite loi.

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Droit de préemption urbain : contraintes juridiques et opportunités fiscales

15 juin 2016 |

La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est la possibilité pour une collectivité publique ou un organisme délégataire d’acquérir en priorité, dans certaines zones définies, un bien dont la mutation est projetée et ce, en vue de réaliser des opérations d’intérêt général. Régulièrement mise en oeuvre par les communes, cette procédure reste strictement encadrée par la loi et n’est pas toujours sans conséquences fiscales.

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Démembrement de propriété : dans quel cas le nu-propriétaire peut-il transférer la TVA supportée sur son acquisition à l’usufruitier ?

28 avril 2016 |

L’administration fiscale considère que lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l’usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique imposable, ce qui interdit l’exercice du droit à déduction de la TVA afférente à ce droit.

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Le régime fiscal des SIIC et des OPCI

5 avril 2016 |

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) se distinguent de l’immobilier non coté (notamment les OPCI et les SCPI). Ce sont des sociétés foncières qui acquièrent, construisent et gèrent un patrimoine immobilier locatif pour le compte des actionnaires.

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