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Cession par des particuliers de titres de sociétés à prépondérance immobilière

Cession par des particuliers de titres de sociétés à prépondérance immobilière

De la difficulté d’appréhender le champ d’application des différents régimes d’imposition et de déterminer la plus-value imposable.

Relèvent du régime des plus-values immobilières prévu par les articles 150 U et s. du Code général des impôts (CGI) les plusvalues de cession de titres de sociétés remplissant les deux conditions suivantes :

  • la société dont les titres sont cédés relève du régime fiscal des sociétés de personnes et n’est donc pas assujettie à l’impôt sur les sociétés ;
  • la société est à prépondérance immobilière, ce qui est le cas des sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle d’immeubles ou de droits immobiliers non affectés par la société à sa propre exploitation professionnelle ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Si la société n’a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l’actif est appréciée du ou des seuls exercices clos, ou, à défaut, à la date de la cession.

Si ces deux conditions ne sont pas simultanément remplies, la plus-value relèvera du régime des plus-values mobilières prévu par l’article 150 O-A du CGI : imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement pour durée de détention de 50% en cas de détention comprise entre deux et huit ans et de 65% au-delà avec application des prélèvements sociaux sur le montant non abattu de la plus-value.

Si la plus-value relève au contraire du régime de plus-values immobilières, elle est imposée au taux proportionnel de 19% et fait l’objet d’un abattement pour durée de détention lorsque les titres sont détenus depuis au moins cinq ans. Ces taux n’étant pas les mêmes pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, l’exonération de l’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention et celle de prélèvements sociaux après 30 ans. Une taxe spécifique frappe par ailleurs les plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 euros.

Sous réserve que les titres cédés soient ceux d’une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes, il est donc essentiel d’apprécier si la société est ou non à prépondérance immobilière. Il ne faut pas perdre de vue que, sauf pour les sociétés n’ayant clôturé aucun exercice à cette date, la composition de l’actif de la société à la date de la cession des titres n’a aucune incidence sur la qualification de société à prépondérance immobilière puisque c’est uniquement à la clôture des trois (deux ou dernier) exercices précédant la cession qu’il convient de porter cette appréciation. Et l’exercice peut s’avérer contraignant en ce qu’il oblige à apprécier la valeur réelle –et non comptable– des actifs à chacune de ces dates.

Une fois qualifiée la société à prépondérance immobilière, l’exercice n’est pas pour autant terminé : il va en effet falloir s’attacher à calculer la plus-value en retraitant le prix de revient des parts cédées.

Dans un souci d’éliminer les risques de double imposition ou de double déduction, le Conseil d’Etat (CE 9/03/2005 n°248825) et la doctrine administrative (BOI-RFPI-SPI-20 n°30) prescrivent en effet de retenir comme prix de revient des parts (de sociétés de personnes en général) leur prix d’acquisition :

  • majoré des bénéfices ayant été imposés au nom de l’associé et des pertes ayant donné lieu de sa part à un versement en vue de les combler ;
  • puis minoré des déficits déduits par l’associé (à l’exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu conférer au contribuable un avantage fiscal définitif) et des bénéfices qui lui ont été distribués par la société de personnes.

A défaut de date butoir, il convient de retenir les résultats réalisés par la société pendant toute la durée de détention des parts cédées.

 

Auteur

Agnès Rivière-Durieux, avocat Counsel en fiscalité spécialisé dans les questions d’impôt sur le revenu et sur les sociétés, notamment liées à l’immobilier

 

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