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Cessions immobilières : comment préserver son gain ?

Pour un particulier, la perspective de vendre un bien immobilier qui a pris de la valeur depuis son acquisition est aussi souvent synonyme de taxation. Pourtant, il existe (encore) des dispositifs d’exonération totale.

En général, pour un particulier, le gain de cession du bien bâti (maison, appartement) se trouve amputé d’un impôt qui décroît en fonction de la durée de détention du bien.

Ainsi, l’application pure et simple du régime de droit commun avec son système d’abattements aboutit désormais à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans s’agissant des immeubles bâtis (contre 30 ans pour les terrains non bâtis), l’exonération des prélèvements sociaux (dont le taux actuel est fixé à 15,5%) n’intervenant dans tous les cas qu’au bout de 30 ans.

En complément, il est possible de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value résiduelle, sous réserve que la cession intervienne entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 et, de façon plus restrictive jusqu’au 31 décembre 2016.

A défaut d’être patient, il existe d’autres dispositifs prévoyant l’exonération de la plus-value de cession et permettant de percevoir le fruit d’un bon investissement immobilier sans frottement fiscal.

Les cas les plus fréquents sont les suivants :

  • lorsqu’un particulier cède sa résidence principale, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt (article 150 U, II-1°et 3° du Code général des impôts –ci-après « CGI »).
  • Cette exonération bien connue s’applique quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, chalet) et elle concerne également ses dépendances (cave, garage, chambre de bonne, etc.) à condition qu’elles soient cédées simultanément.

Précisons que l’immeuble doit constituer, au jour de la cession, la résidence habituelle et effective du contribuable. En pratique, il devra y être installé depuis suffisamment longtemps avant la vente – son courrier, ses factures lui parvenant à cette adresse – pour éviter une requalification de la part de l’administration fiscale.

Une question récurrente consiste à se demander, lorsqu’on a d’ores et déjà acquis sa prochaine résidence principale, si la cession de la précédente, devenue inhabitée, reste exonérée. A ce sujet, il est admis que l’exonération ne soit pas écartée sous deux conditions : d’une part, le logement ne doit pas avoir été donné en location ou occupé gratuitement avant la cession et, d’autre part,  la cession doit intervenir dans « les délais normaux de vente ». En la matière, l’analyse prendra en compte la conjoncture économique, les caractéristiques du bien et les diligences accomplies par le contribuable.

  • lorsqu’un particulier cède sa résidence secondaire pour acquérir sa résidence principale, il peut également être dispensé de l’impôt sur la plus-value (article 150 U, II-1° bis du CGI).

Cette exonération s’adresse exclusivement à ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

Appliquée aux cessions intervenues depuis le 1er février 2012, elle est conditionnée à trois critères cumulatifs :

  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 ans précédant la vente
  • il doit s’agir de la première vente d’une résidence secondaire depuis le 1er février 2012, que ce logement soit donné en location, réservé à l’usage de son propriétaire ou vacant.
    Par conséquent, le bénéfice de l’exonération, qui fait l’objet d’une demande expresse du cédant, est unique.
  • le vendeur doit remployer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter ou faire construire sa résidence principale, étant entendu que seule la fraction du prix réinvesti bénéficie de l’exonération.

Précision intéressante pour les contribuables les plus mobiles : l’exonération n’est subordonnée à aucune durée minimale de conservation du logement ou d’affectation à la résidence principale du cédant.

  • en tant que retraité ou invalide, deux dispositifs coexistent et sont subordonnés à des conditions de ressources portant sur l’avant dernière année précédant celle de la cession (2012 pours 2014) : un plafonnement du revenu fiscal de référence et le non assujettissement à l’ISF.

Le premier dispositif s’adresse aux titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité et  concerne la cession de tout immeuble, qu’il constitue ou non la résidence principale du cédant (article 150 U, III du CGI).

Le second régime d’exonération cible la cession de l’ancienne résidence principale d’une personne retraitée ou handicapée lorsqu’elle intègre un établissement spécialisé (article 150 U, U-1° ter du CGI).

Lorsqu’il s’agit de la cession d’une résidence principale, on peut raisonnablement se poser la question de l’intérêt de ce dispositif par rapport au tout premier qui, lui, ne tient pas compte de l’âge  et de la santé du contribuable. Il est pourtant bien réel puisqu’un délai de deux ans lui est accordé pour vendre son bien après l’avoir quitté.

 

Auteur

Stéphanie Némarq, avocat spécialisé en impôts directs
Article paru dans LeRevenu.com le 16 mai 2014

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