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Les changements de destination de l’immeuble et de locataire ne caractérisent pas un changement d’activité

Le changement d’objet social ou d’activité réelle emporte cessation d’entreprise et a le cas échéant notamment pour conséquence la perte des reports déficitaires (article 221 du CGI).

La notion de changement d’activité est parfois délicate à appréhender. Un tel changement peut notamment résulter de la modification de la nature des opérations réalisées ou de celle des biens produits ou des services rendus.

Par exemple, en matière immobilière, un changement d’activité est caractérisé en cas de passage d’une activité de marchand de biens à une activité de location d’immeubles.

Dans un récent arrêt (CE 11 juin 2014 n°347006), le Conseil d’Etat s’est prononcé sur les conséquences du changement de destination d’immeubles donnés en location. Dans cette affaire, une société qui donnait en location des immeubles exploités en hôtel-restaurant les avait transformés en 31 locaux à usage d’habitation avant de les relouer.

Le Conseil d’Etat a jugé que la transformation des immeubles et le changement de locataire n’avaient pas changé l’activité exercée par la société «consistant à offrir à des preneurs la disposition de tout ou partie de l’immeuble à bail à titre civil».

La Haute juridiction admet ainsi expressément que la circonstance que les preneurs successifs exercent des activités de nature différente est sans incidence sur l’appréciation de la nature de l’activité exercée par le bailleur.

Ce faisant, le Conseil d’Etat considère que le changement de destination de l’immeuble n’est pas susceptible de caractériser un changement d’activité. La référence au maintien du caractère «civil» du bail mériterait d’être précisée dans la mesure où cette qualification apparaît étonnante s’agissant d’un immeuble loué à usage d’hôtel-restaurant…

Il est à noter que cette décision semble marquer un assouplissement par rapport à la doctrine administrative commentant les dispositions de l’article 221 du CGI en vigueur depuis le 4 juillet 2012 et selon laquelle «le caractère strictement identique d’une activité est notamment satisfait lorsque les moyens d’exploitation nouvellement mis en œuvre et la clientèle cible sont identiques, et qu’en toutes hypothèses l’activité est maintenue» (BOI-IS-CESS-10 n°280). En effet, à la différence de l’administration fiscale, le Conseil d’Etat semble considérer que la clientèle cible n’est pas un critère déterminant. Cette jurisprudence devrait conserver sa portée sous ces nouvelles dispositions dans la mesure où, bien qu’ayant ajouté des seuils de variation de chiffre d’affaires, de l’actif immobilisé et d’effectifs, elles font toujours référence à la notion de «changement d’activité réelle».

 

Auteur

Charles de Crevoisier, avocat, spécialisé en fiscalité directe, en particulier en matière d’impôt sur les sociétés, d’impôt sur le revenu et de retenue à la source

 

L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance du 6 octobre 2014
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