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Le piège des acquisitions mal démembrées

On dit que les droits de succession «purgent» la plus-value car lorsqu’un héritier recueille un bien par succession puis le vend, la plus-value taxable est égale à la différence entre le prix de vente et sa valeur au jour du décès. Soit une plus-value nulle lorsque le bien est vendu à sa valeur au jour du décès.

Cette «purge» n’a pas lieu lorsque les droits de succession sont dus en application de l’article 751 du Code général des impôts qui répute fictives les acquisitions démembrées lorsque le défunt est usufruitier et son héritier ou légataire nu-propriétaire – sauf démembrement ayant pour origine une donation antérieure de plus de trois mois au décès.

Mais l’article 751 ne posant qu’une simple présomption de fictivité, lors de la vente ultérieure du bien par l’héritier, pour le calcul de la plus-value, c’est la valeur de la maison lors de l’achat initial qui est prise en compte.

Ainsi en a jugé la cour administrative d’appel de Bordeaux le 28 mars 2014, lorsque, pour tenter d’éviter des droits de succession à 60%, une personne âgée avait eu la mauvaise idée de vendre la nue-propriété de sa maison à un proche en en conservant l’usufruit. A son décès, ce proche désigné comme légataire avait dû acquitter les droits de succession sur la valeur au jour du décès de la maison. Son malheur fiscal s’aggrava lorsqu’il revendit la maison car l’Administration refusa de tenir compte de la valeur au jour décès pour le calcul de la plus-value, à juste titre pour la Cour.

A retenir
Une acquisition mal démembrée peut déboucher sur un cumul de taxation aux droits de succession et à l’impôt de plus-value.

 

Auteur

Sylvie Lerond, avocat Counsel, Responsable du service Droit du Patrimoine.

 

La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos le 27 février 2015

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