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Prix d’acquisition d’un immeuble : répartition entre terrain et construction

Prix d’acquisition d’un immeuble : répartition entre terrain et construction

Le Conseil d’Etat précise, en les hiérarchisant, les méthodes par lesquelles l’Administration peut contester la ventilation retenue par le contribuable.

Contrairement aux constructions, un terrain ne s’amortit pas, d’où l’obligation, en cas d’acquisition d’un immeuble, de dissocier le prix de revient de chacun des deux éléments.

En l’absence de règle impérative fixée par le Plan comptable général (PCG) ou le Code général des impôts, le contribuable doit procéder à cette ventilation sous sa propre responsabilité, et l’exercice n’est pas facile car la valeur du terrain dépend de nombreux critères : lieu de situation, qualité et état de la construction, droits à construire y attachés, etc.

Dans deux décisions récentes (CE 15/02/2016 n°367467 et n°380400), le Conseil d’Etat a jugé que pour remettre en cause la répartition retenue par le contribuable, l’Administration doit recourir, dans l’ordre suivant, aux trois méthodes ci-dessous :

  • comparaisons reposant sur des cessions de terrains nus, semblables en termes de situation géographique et de droits à construire, réalisées à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable ;
  • évaluation de la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan (avec prise en compte, le cas échéant, de sa vétusté et son état d’entretien) ;
  • données comptables issues du bilan d’autres contribuables. L’échantillon doit être pertinent, c’est-à-dire reposer sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables (localisation, type de construction, état d’entretien, possibilités d’agrandissement, date d’acquisition).

Si le Conseil d’Etat juge qu’il appartient à l’Administration d’établir l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il précise qu’il est loisible au contribuable de démontrer, soit que le choix de la méthode retenue par l’Administration ou sa mise en oeuvre sont erronés, au regard des principes ainsi définis, soit de justifier l’évaluation qu’il a retenue en se référant à d’autres données que celles qui lui sont proposées par l’Administration.

Face à cette dialectique de la preuve, on se doit de constater –notamment en matière de données comptables– que l’Administration dispose d’informations auxquelles le contribuable ne peut lui-même accéder.

Ce dernier a, en tout état de cause, intérêt à disposer d’éléments justifiant la répartition entre le prix du terrain et celui des constructions du prix de revient de l’immeuble inscrit à son bilan.

 

Auteur

Agnès Rivière-Durieux, avocat Counsel en fiscalité spécialisé dans les questions d’impôt sur le revenu et sur les sociétés, notamment liées à l’immobilier

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