Location exonérée d’une partie de la résidence principale : une abrogation brutale serait contestable

L’Assemblée nationale a voté en première lecture de la loi de finances pour 2019 la suppression de l’exonération d’impôt sur le revenu à laquelle peuvent prétendre les personnes louant une partie de leur résidence principale. La suppression de cette exonération sans qu’une mesure transitoire ne soit prévue pour les baux en cours heurterait les droits fondamentaux protégés tant par la CEDH que par la Constitution. Lire la suite

Loyer : la régularisation des charges en question

La question posée à la cour d’appel de Paris était celle de savoir si le bailleur qui n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges pendant plus de cinq ans peut être déchu de son droit à demander cette régularisation. Lire la suite

Exécution du bail : le consentement, condition de validité du contrat, même et surtout pour un professionnel

Le consentement est une condition de validité de tout contrat (article 1128 et article 1108 ancien du Code civil). Ce consentement doit exister et n’être vicié ni par l’erreur, ni par le dol ou la violence. Il est exigé à la conclusion tant du contrat qu’à celle de ses avenants. Lire la suite

Le preneur d’un bail dérogatoire résilié peut-il se prévaloir de la propriété commerciale?

Quel contentieux abondant que celui du sort du bail dérogatoire lorsque le preneur est laissé en possession en fin de bail. L’arrêt commenté ici en est assurément une nouvelle illustration (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n°17-16.944). Lire la suite

L’indemnité perçue par le bailleur d’un locataire qui a illégalement poursuivi l’occupation d’un immeuble n’est pas la contrepartie d’une prestation de services imposable

Le Conseil d’Etat vient d’infirmer un arrêt par lequel la Cour administrative d’appel de Nantes avait jugé que l’indemnité perçue par le bailleur au titre du maintien illégal de son ancien locataire dans un immeuble lui appartenant constituait la rémunération d’une prestation de services à titre onéreux. Lire la suite

Le bailleur peut-il s’exonérer d’une partie de son obligation de délivrance ?

Par un arrêt du 18 janvier 2018, auquel il a été conféré une publicité renforcée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé le caractère essentiel de l’obligation de délivrance incombant au bailleur (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n°16-26.011). Lire la suite

En l’absence de clause contractuelle expresse, les travaux de ravalement ordonnés par l’Administration demeurent à la charge du bailleur

Par principe, les travaux imposés par l’Administration sont à la charge du bailleur en vertu des articles 1719 2° et 1720 du Code civil, le bailleur étant tenu à la fois « de délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Lire la suite

La dénégation du droit au statut des baux commerciaux : une épée de Damoclès sur la tête du preneur

Compte tenu de sa spécificité, le bénéfice de la propriété commerciale suppose la réunion de plusieurs conditions strictes. Lorsque celles-ci ne sont pas remplies, le bailleur pourra évincer le preneur, sans avoir à lui payer une indemnité d’éviction, en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Si les conditions de mise en œuvre de cette faculté sont connues de longue date, les conditions de délai y présidant ont été affinées très récemment par la Cour de cassation.

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Travaux à la charge du bailleur : dans quel délai le preneur doit-il agir ?

Si les actions exercées en application du statut des baux commerciaux ne peuvent être introduites au-delà d’un délai de deux ans (article L.145-60 du Code de commerce), les actions qui relèvent du droit commun peuvent quant à elles être engagées dans un délai de cinq ans (article 2224 du Code civil).

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Incidence des travaux hôteliers sur la détermination de la valeur locative

Afin de favoriser l’activité hôtelière, la loi n°64-645 du 1er juillet 1964 a instauré un régime spécifique concernant les travaux effectués par le preneur. Codifiée aux articles L. 311-1 et suivants du Code du tourisme, cette loi prévoit que le propriétaire  d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité¹.

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Loyer : article R.145-21 du Code de commerce : « excéder », vous avez dit « excéder » ?

Quelles sont les conséquences d’un changement de prétentions du bailleur ou du locataire en cours de procédure en fixation du loyer révisé ? Lire la suite

TVA : le pas-de-porte encaissé par un bailleur rémunère-t-il le transfert de propriété de son entreprise ?

Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est une somme que le locataire verse au bailleur lors de son entrée dans les lieux et qui reste définitivement acquise à ce dernier.

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La construction par l’emphytéote : une liberté (presque) absolue ?

Un emphytéote avait édifié des constructions sans accord du bailleur. Le bail évoquait de futures constructions en obligeant l’emphytéote à les maintenir en bon état d’entretien, sans pour autant les autoriser expressément ni les subordonner à l’accord du bailleur.

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Le Conseil d’Etat n’exclut pas par principe l’amortissement du droit d’entrée versé au bailleur

Un contrat de bail prévoyait qu’une somme d’un montant de 350 000 €, qualifiée de droit d’entrée, devait être versée par le preneur au bailleur en contrepartie de la durée exceptionnelle du bail (12 ans) et de la renonciation du bailleur à sa faculté de résiliation pendant 6 ans.

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Limitation contractuelle des possibilités d’implantation dans un centre commercial

Un distributeur letton avait conclu avec plusieurs centres commerciaux des baux commerciaux, qui pour certains comportaient une clause lui accordant un droit de veto sur la location, par le bailleur, d’espaces commerciaux à des tiers.

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