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Les véhicules d’investissement immobilier après la loi Macron

Les véhicules d’investissement immobilier après la loi Macron

La directive 2011/61/UE dite «directive AIFM» et les dispositions législatives ou réglementaires qui en sont dérivées ou qui y sont liées ont contribué à l’élargissement de la gamme et des modes de structuration de véhicules immobiliers de droit français. Ainsi, au-delà du bouleversement qu’a pu constituer le fait de soumettre des véhicules jusqu’alors hors du champ réglementaire au dispositif AIFM, les  textes dérivés ont conduit à un assouplissement des régimes juridiques  applicables aux véhicules déjà régulés.

Tout d’abord la loi Macron, en permettant aux OPCI de détenir, en plus de leur investissement dans des immeubles locatifs (construits ou à construire), «à titre accessoire […], directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus nécessairement à leur fonctionnement, à leur usage ou leur exploitation par un tiers», a étendu le champ et les facultés de ces véhicules régulés.

La loi Macron a également introduit la SLP, une nouvelle forme de fonds professionnels spécialisés qui peut donc investir directement dans des actifs immobiliers et dans les meubles qui peuvent les garnir. Sa capacité de recourir au levier direct au-delà de 10%, dont ne bénéficient pas les FPCI, celle de fixer librement ses contraintes de ratios d’investissement, à la différence des OPCI, et l’exclusion du régime des faillites, font de la SLP un véhicule abouti propre à séduire tant les investisseurs que les sociétés de gestion.

Du côté des véhicules ne relevant pas directement du Code monétaire et financier et au-delà des SIIC, le principe est désormais la nécessité d’obtenir un agrément de l’AMF en qualité de société de gestion de portefeuille pour le gérant de ces véhicules dès lors que les actifs sous sa gestion dépassent les seuils de 100 millions ou 500 millions d’euros s’ils sont fermés et ne recourent pas au levier ou dès lors qu’ils comptent au moins un investisseur client non professionnel.

Cela étant, cette dernière condition connaît des exceptions puisque sous réserve de déclaration à l’AMF, un gestionnaire peut commercialiser à travers l’Union européenne, même s’il n’a pas le statut de société de gestion de portefeuille, les actions ou parts des fonds qu’il gère relevant du statut Euveca tel que précisé par le règlement (UE) n°345/2013.

Les fonds de capital-risque européens ou «Euveca» peuvent en effet être commercialisés au sein de l’Union européenne auprès de toute personne investissant au minimum 100 000 euros par des gestionnaires ne bénéficiant pas d’un agrément de société de gestion de portefeuille mais qui sont simplement enregistrés auprès de l’AMF.

Comme leur appellation l’indique, ces fonds se caractérisent par la nature de leurs actifs dont 70% doivent être constitués par des titres de capital, des quasi-fonds propres ou des prêts accordés à des entreprises qui ne sont pas admises sur un marché réglementé ou dans un système multilatéral de négociation au sens de la directive 2004/39/CE, qui emploient chacune moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros. Ce véhicule est donc parfaitement adapté pour une distribution paneuropéenne de fonds ayant une stratégie d’investissement dans des entreprises à prépondérance immobilière.

Ainsi, si la régulation a par essence pour effet d’encadrer les véhicules immobiliers, elle offre aux opérateurs une vaste gamme de structures d’investissement immobilier de droit français bénéficiant d’avantages certains, qu’ils soient de nature fiscale ou de distribution.

 

Auteur

Jérôme Sutour, avocat associé, responsable Services Financiers.

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