Le Comité de l’abus de droit fiscal vient de se prononcer par deux avis sur un montage considéré comme ayant eu pour but exclusif de dégager un déficit foncier par la déduction de dépenses qui n’auraient pas été déductibles si le contribuable s’était réservé la jouissance gratuite du bien immobilier (Séance du 9 juin 2017, affaires n°2016-54 et 2016-55).

Dans la situation soumise à l’examen du Comité, une SCI conclut un bail d’habitation avec l’un de ses associés.

Le Comité relève que, pour le juge de l’impôt, la conclusion du bail présentait un caractère abusif ayant permis à l’associée locataire de déduire de son revenu global, au titre des années 2006 à 2009, les déficits fonciers résultant de travaux réalisés sur la propriété.

Le Comité de l’abus de droit devait, pour sa part, se prononcer sur les déficits réalisés de 2011 à 2013 à raison de frais d’administration et d’entretien, alors que l’associée locataire continuait à verser un loyer à la SCI. Le Comité conclut à la survivance d’un abus de droit en considérant que l’intention initiale corrompait de manière similaire la légitimité de la poursuite de la location au titre des années suivantes « aussi longtemps que l’exploitation conservait un caractère structurellement déficitaire ». Le Comité relève au demeurant que les modalités de répartition du résultat social avait été modifiées pour permettre à cette associée de se trouver attributaire d’une part prépondérante du déficit. Cette analyse est néanmoins surprenante dans la mesure où, en cas de location à un proche, l’administration fiscale peut procéder à un rehaussement du montant des loyers encaissés lorsque le montant retenu est inférieur au loyer de marché.

Or, un loyer normal aurait vraisemblablement dû conduire la SCI à dégager un revenu foncier bénéficiaire auquel cas la location -du moins sur la période considérée- n’aurait sans doute pas été abusive. A ce titre, le Conseil d’État jugeant en principe qu’il ne devrait pas y avoir d’abus de droit à raison d’un rehaussement pouvant résulter de l’application des règles de droit commun, on pourrait soutenir que la rectification du résultat de la SCI n’aurait pas dû relever de la procédure de répression des abus de droit.

Cette affaire souligne en tout cas la prudence avec laquelle doit être conclue un contrat de location entre parties liées, et l’attention qu’il convient de prêter à la fixation d’un loyer de marché.

Pierre Carcelero, avocat associé, droit fiscal

Edouard Nahmias, avocat, droit fiscal

Location à une partie liée : le risque d’abus de droit n’est pas écarté – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 30 octobre 2017