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Le rôle des professionnels de l’immobilier dans les transactions

Le rôle des professionnels de l’immobilier dans les transactions

La loi ALUR a renforcé les obligations des professionnels de l’immobilier dont l’activité est régie par la loi 70-9 modifiée du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, notamment en imposant de nouvelles obligations d’information, tant au stade précontractuel que dans les mandats.

Concernant les obligations d’information précontractuelles, toute publicité relative à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location d’un bien immobilier doit désormais mentionner, quel que soit le support utilisé, le montant TTC des honoraires du professionnel s’ils sont à la charge de l’acquéreur ou du locataire, étant précisé que s’il s’agit d’une vente, ces honoraires doivent être exprimés en pourcentage du prix de vente (art. 6-1 de la loi).

Si une telle publicité est diligentée par un agent commercial du titulaire de la carte professionnelle, la publicité doit révéler cette qualité. Cette mention doit également apparaître sur tout mandat de vente ou de recherche ainsi que sur tout document d’une transaction immobilière à laquelle participe une telle personne (art. 6-2 de la loi). Le non-respect de ces obligations est puni d’une amende de 1 500 euros (art. 17-2 de la loi).

Les professionnels de l’immobilier doivent aussi révéler les liens de nature juridique ou capitalistique qu’ils ont avec toute entreprise (en ce compris établissement bancaire ou société financière) dont ils proposent les services à leurs clients (art. 4-1 de la loi). Cette information doit être présentée de manière visible et compréhensible et être adressée par le professionnel à son client en même temps que l’offre de service (art. 95-2 du décret modifié 72-678 du 20 juillet 1972). Tout manquement à cette obligation d’information est passible de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende (art. 14 de la loi).

Pour permettre une meilleure information de leurs clients, les professionnels de l’immobilier doivent, entre autres, préciser dans les mandats qu’ils leur font signer :

  • les conditions dans lesquelles ils sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération concernée ;
  • les conditions de détermination de leur rémunération ainsi que l’indication de la partie qui en supportera la charge ;
  • les actions qu’ils s’engagent à réaliser pour exécuter la prestation confiée ainsi que les modalités et la périodicité selon lesquelles ils rendront compte au mandant des actions effectuées pour son compte, dès lors que le mandat stipulera une clause d’exclusivité interdisant au mandant de vendre le bien immobilier seul ou par le biais d’une autre agence ;
  • selon les opérations sur lesquelles porte le mandat, lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, les modalités de non-reconduction du mandat fixées par l’article L. 215-1 du Code de la consommation (ex art. L. 136-1) et, lorsque le mandat comporte une clause d’exclusivité, la mention relative à la faculté, passé un délai de trois mois suivant sa signature, de dénoncer le mandat à tout moment avec un préavis donné quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les mandats assortis d’une clause d’exclusivité, d’une clause pénale ou d’une clause prévoyant que des honoraires seront dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, peuvent prévoir l’exigibilité d’une somme au plus égale au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser (art. 6 de la loi, art. 78 du décret).

La convention conclue entre un marchand de listes et le propriétaire d’un bien immobilier doit comporter obligatoirement une clause d’exclusivité d’une durée limitée par laquelle le propriétaire s’engage à ne pas confier la vente ou la location de son bien à un autre intermédiaire et à ne pas publier d’annonce par voie de presse. La convention doit également préciser les conditions de remboursement au client de la rémunération lorsque la prestation à fournir n’aura pas été conforme à celle promise, ces conditions étant fixées par le décret (art. 79-2).

Auteur

Brigitte Gauclère, avocat Counsel en droit commercial, de la distribution et immobilier.

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