L’hôtellerie, comme toute activité, génère une fiscalité locale au titre de laquelle les communes sont particulièrement attentives eu égard à la nouvelle concurrence des plates-formes collaboratives. Nous attirons votre attention sur les points à vérifier aussi bien pour les hôtels que pour les locations via lesdites plates-formes.

S’agissant des hôtels, la fiscalité locale concerne essentiellement la taxe foncière due par le propriétaire et la cotisation foncière des entreprises (CFE) dont l’exploitant est le redevable. S’y ajoute la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) due par le propriétaire pour son activité de bailleur et par l’exploitant pour sa gestion hôtelière.

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Conformément au principe d’annualité gouvernant les deux taxes, si en taxe foncière l’imposition est due au titre de l’année suivant l’achèvement de la construction, la CFE n’est due qu’à compter du 1er janvier suivant l’ouverture au public de l’établissement. De nombreux contentieux opposent les hôteliers sur la date d’achèvement de l’immeuble surtout lorsqu’un 1er janvier intervient entre la date de finition du gros oeuvre¹ et l’ouverture au public.

Précisons que les travaux réalisés par l’exploitant dans l’immeuble postérieurement à l’ouverture de l’hôtel ne sont pas de nature à entraîner une modification de la valeur locative foncière sauf à ce qu’ils correspondent à des changements de consistance entraînant une modification de sa catégorie.

Cette année, ces deux impôts seront impactés par la révision des valeurs locatives foncières, dont les incidences financières seront largement atténuées par les mécanismes d’accompagnement². Au niveau national, d’après les simulations réalisées par les services des impôts, les catégories d’hôtels sont impactées différemment.

Les catégories Hot 1 à 3³ devraient constater une diminution de leur taxe foncière de l’ordre de moins 8%. Les catégories Hot 4 et 5⁴ devraient constater une augmentation de l’ordre de plus 10% de leurs cotisations.

S’agissant de la CVAE et des modalités de détermination de la valeur ajoutée, rappelons qu’au niveau de l’exploitant, les redevances versées en cas de financement de l’immeuble par voie de crédit-bail et le loyer en cas de location simple ne viennent pas en minoration de la valeur ajoutée produite. Il en va de même des refacturations de la taxe foncière et de la taxe annuelle en Île-de-France par le bailleur, ces dernières s’analysant comme un complément de loyer.

Côté bailleur, la valeur ajoutée doit être minorée notamment des dotations constatant une dépréciation du bien (amortissements linéaires). Enfin, il y a lieu également de faire application du système du lissage jusqu’en 2018, dernière année d’application du mécanisme de prise en compte progressive dans la valeur ajoutée des locations nues.

Concernant les locations meublées (de longue durée ou saisonnières), ce type d’exploitation de logements n’est pas, par principe, de nature à influer sur sa valeur locative foncière (base de la taxe foncière et de la taxe d’habitation), surtout si l’occupant y établit sa résidence principale.

En revanche, en cas de locations saisonnières ponctuelles, en particulier au travers des plates-formes collaboratives, il ne peut être exclu que l’Administration entende requalifier le logement en résidence de tourisme (faisant échos aux contentieux en matière d’urbanisme lancés par les mairies) justifiant alors une modification de la valeur locative foncière et son passage en local professionnel.

En revanche, ces activités sont par principe imposables à la contribution économique territoriale, sous réserve des cas d’exonération pour la location de tout ou partie de la résidence principale. Si la CFE est établie sur une base forfaitaire variant selon la commune de la domiciliation du bailleur sans condition de seuil de recettes, la CVAE ne sera exigible qu’à la condition de réalise des recettes excédant 152 500 euros par an.

¹ Immeuble hors d’eau et hors d’air.
² Coefficients de neutralisation, planchonnement et lissage.
³ Hôtels «standard» à «confort» de 1 à 4 étoiles et plus.
⁴ Foyers d’hébergement, auberges de jeunesse et hôtels, clubs villages vacances et résidences hôtelières.

Cathy Goarant-Moraglia, avocat associé,  fiscalité locale

Quelle fiscalité locale pour les hôtels, les locations meublées et Airbnb ? – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1429 du magazine Option Finance) le 18 septembre 2017

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