Le régime fiscal prévu pour l’imposition des plus-values immobilières des particuliers est complexe et n’incite pas à vendre rapidement. Le législateur avait prévu de stimuler les ventes par l’application d’un abattement temporaire de 25%, mais il devrait disparaître le 31 août 2014.

Etat des lieux.

Le régime général d’imposition dégressive incite à conserver longtemps

La plus-value constatée lors de la cession de la résidence principale est exonérée. Mais lorsque la cession porte sur un autre bien immobilier (en particulier un terrain, un bien immobilier destiné à la location, ou une résidence secondaire), et mis à part quelques régimes d’exonération, la fiscalité n’encourage pas les ventes rapides. En effet :

• le taux d’imposition est élevé : 34,5% (19% pour l’impôt sur le revenu et 15,5% pour les prélèvements sociaux), voire davantage lorsque la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CHR) et/ou de la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’appliquent,
• cette imposition est atténuée par un système d’abattements pour durée de détention qui incite les vendeurs à garder leurs biens pour bénéficier d’une imposition dégressive, et d’une exonération complète si la cession intervient au bout de 30 ans.

L’intérêt de l’abattement exceptionnel de 25% et sa disparition le 31 août 2014

A titre transitoire, le législateur a prévu d’appliquer à la plus-value imposable un abattement de 25% (sauf si la vente porte sur un terrain à bâtir ou sur les titres d’une société immobilière).
Sous son effet, le taux d’imposition de 34,5% annoncé ci-dessus se réduit à 25,875%.

L’abattement de 25% concerne l’impôt sur le revenu et la taxe sur les plus-values immobilières élevées (qui ont la même base de calcul, à la différence de la CHR), et aussi les prélèvements sociaux. Il s’applique à la plus-value retenue après le jeu des abattements, et réduit donc un peu l’incitation à conserver longtemps un bien immobilier avant de le céder, même si l’exonération complète ne reste, du fait de ce mode de calcul, atteignable qu’après une détention de 30 ans.

Le législateur a prévu que l’abattement de 25% s’applique à condition que l’acte notarié soit signé le 31 août 2014 au plus tard. En pratique, compte tenu des délais pour réaliser une vente dans le domaine immobilier, celles qui sont envisagées aujourd’hui ont peu de chances d’être régularisées aussi rapidement. Des cédants s’inquiètent de ne plus pouvoir en bénéficier. Le Gouvernement est conscient de l’atonie persistante du marché, ce qui peut faire espérer qu’il ne privera pas les cédants de l’abattement exceptionnel de 25%… mais la loi de finances pour 2014, qui a institué l’abattement temporaire, n’a prévu sa prorogation que pour certaines opérations de démolition pour création de logements dans certaines zones urbaines tendues. Et aucune autre prorogation n’a fait partie des pistes récemment annoncées par le Gouvernement pour redynamiser le marché immobilier.

Le système d’abattements pour durée de détention : des rappels utiles

Par rapport à l’abattement pour durée de détention qui s’est appliqué aux cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013, le nouveau système mis en place l’an dernier est plus favorable, mais aussi nettement plus complexe. Un double régime d’abattement pour durée de détention s’applique désormais pour une même plus-value : selon la composante de l’impôt, de 19% ou de 15,5%, un barème d’abattement différent s’applique, plus ou moins progressif. L’impôt est devenu très peu lisible.

Les contribuables risquent de retenir la règle simple selon laquelle l’imposition décroit avec la durée de détention, avec une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans, ce qui incite à une longue conservation. Mais l’attention des propriétaires doit aussi être attirée sur les conséquences d’une éventuelle instabilité législative. Les propriétaires qui cèderaient avant une éventuelle aggravation décidée par le législateur pourraient y trouver un intérêt. Une plus-value qui resterait latente (donc non soumise à l’impôt) tant que la vente n’intervient pas relèvera entièrement du régime fiscal applicable le jour de la vente.

Un exemple chiffré

Avec les barèmes d’abattement pour durée de détention actuels, une vente (d’un bien autre qu’un terrain à bâtir) dégageant 50.000 euros de plus-value au bout de 15 ans de détention serait éligible : à 60% d’abattement pour l’impôt sur le revenu (de 19%) et à 16,5% seulement d’abattement pour les prélèvements sociaux (de 15,5%). L’imposition s’élèverait à 10 271 euros. Cet exemple montre l’intérêt pour les cédants de réduire l’imposition d’un quart s’ils peuvent bénéficier de l’abattement de 25%.

Florent Ruault, avocat, spécialiste des impôts directs au sein du département de doctrine fiscale.

La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos.fr le 18 juillet 2014