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L’obligation d’information dans le cadre de transactions immobilières

L’obligation d’information dans le cadre de transactions immobilières

Si différents textes spécifiques organisent des obligations particulières d’information dans le cadre de transactions immobilières, aucun texte ne prévoyait expressément, avant l’ordonnance n°016-131 du 10 février 2016, une obligation générale d’information à la charge des parties. Désormais, le nouvel article 1112-1 du Code civil, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2016, consacre un tel devoir général précontractuel d’information d’ordre public.

Des obligations particulières d’information demeurent

  • Environnement

La loi dite ALUR du 24 mars 2014 a introduit l’obligation pour le vendeur ou le bailleur, dans le cadre d’unevente ou d’une location d’un terrain situé en «secteur
d’information sur les sols»
(SIS), d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de cette situation.

Les SIS, créés par cette même loi, sont élaborés par l’Etat1 afin d’identifier les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement.

Ces secteurs figurent dans les documents graphiques annexés aux plans locaux d’urbanisme. A ce jour, aucun SIS n’a été élaboré.

Le non-respect de cette obligation est sanctionné. Ainsi, si une pollution rendant le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat est découverte, l’acquéreur ou le locataire peut demander, dans un délai de deux ans à compter de cette découverte, soit la résolution du contrat, soit la restitution d’une partie du prix de vente ou la réduction du loyer, soit la réhabilitation du terrain lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Cette obligation d’information se cumule avec l’obligation posée par l’article L. 514-20 du Code de l’environnement applicable aux seules ventes de terrains. Selon cette disposition, le vendeur du terrain a l’obligation d’informer, le cas échéant, son acquéreur qu’une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement a été exploitée sur ledit terrain. A défaut, les mêmes sanctions sont susceptibles de s’appliquer.

  • Construction

Outre les informations relatives à la situation juridique2 et aux caractéristiques principales du bien faisant l’objet de la transaction, des informations spécifiques doivent être communiquées par le vendeur ayant trait à l’éventuelle présence d’amiante ou de plomb, aux mérules, au gaz naturel, à la performance énergétique des bâtiments, aux risques technologiques ou naturels, etc. Ces diagnostics sont regroupés dans un seul document : le «dossier de diagnostic technique».

  • Copropriété

Lors de la vente d’un bien situé en copropriété, le vendeur informe l’acquéreur de la superficie de la partie privative du lot vendu et en garantit la contenance. Par ailleurs, depuis la loi ALUR, les annonces immobilières afférentes à la vente d’un tel lot doivent préciser les éléments suivants : la soumission du bien au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel des charges de copropriété et l’existence éventuelle de procédures à l’encontre du syndicat des
copropriétaires.

Une obligation générale d’information précontractuelle est instituée

Consacrant une obligation déjà largement admise par la jurisprudence, le nouvel article 1112-1 du Code civil introduit l’existence d’un devoir général d’information d’ordre public, pesant sur chacune des parties, vendeur comme acheteur, qu’il s’agisse d’un professionnel ou non, dès lors que ladite information est déterminante3 pour le consentement de l’autre partie qui l’ignorait légitimement jusqu’alors. En cas de non-respect de cette obligation, la responsabilité du débiteur de ce devoir général d’information pourra être mise en jeu. Si, à première vue, on voit mal comment l’obligation générale d’information de cet article pourrait trouver application dans des domaines où le législateur a pris précisément le soin d’identifier les éléments indispensables à une information précontractuelle éclairée du cocontractant, la prudence invite toutefois à nuancer cette impression.

En effet, rien ne permet d’affirmer que les juges considéreront que les informations listées par les règles spéciales sont exclusives de toute information susceptible de présenter un caractère déterminant pour le consentement de l’autre partie.

Notes

1Dont la procédure d’élaboration a été définie par le décret n°2015-1353 du 26 octobre 2015.
2 Par exemple, le vendeur est tenu de fournir toute information relative à l’existence d’une servitude affectant le terrain dont elle réduit la constructibilité (Cass. civ. 3e, 28 juin 2000, n°98-20.376).
3 L’alinéa 3 de l’article 1112-1 du Code civil précise que sont déterminantes toutes les informations ayant «un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties».

Auteurs

Céline Cloché-Dubois, avocat Counsel en droit de l’énergie, environnement, droit public, droit immobilier & construction.

Arnaud Valverde, avocat en droit immobilier.

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