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Réévaluation d’un élément d’actif au sein d’une SCI non soumise à l’IS et répartition de l’écart de réévaluation

Le Conseil d’Etat, (décision du 12 juillet 2013 n°338278), vient de juger, dans le cadre d‘une SCI non soumise à l’IS détenue par des personnes physiques, que la plus-value dégagée à l’occasion de la réévaluation des immeubles détenus par la SCI ne constituait pas un élément du résultat de celle-ci et avait été à bon droit été inscrite au compte de capitaux propres « écart de réévaluation » en ce qu’elle présentait le caractère d’une plus-value latente qui n’était pas imposable tant que les immobilisations ainsi réévaluées n’avaient pas été cédées.

Mais en revanche, le Conseil a considéré que le transfert d’une partie des sommes inscrites à ce compte sur des comptes courants d’associés, alors que les immobilisations correspondantes n’avaient pas été cédées, d’une part, revêtait le caractère d’une répartition entre les associés des sommes concernées, prohibée par les dispositions de l’article L. 232-11 du code de commerce, d’autre part, avait pour effet, dans la mesure de ce transfert, de faire perdre à la plus-value correspondant à l’écart de réévaluation son caractère latent et à rendre celle-ci immédiatement imposable.

En l’espèce, les associés personnes physiques de la SCI avaient procédé à la répartition de l’écart de réévaluation entre eux et avaient libéré la fraction non libéré du capital social de la SCI par compensation avec une fraction de leurs comptes courants créditeurs. Postérieurement à ces opérations, mais au cours du même exercice fiscal, les associés majoritaires avaient cédé leurs participations à une société soumise à l‘IS.

L’administration fiscale avait réintégré au bénéfice imposable de la SCI la fraction des comptes-courants incorporés au capital au motif que les sommes incorporées ne constituaient pas des d’apports des associés personnes physiques et, compte tenu du changement d’associés, avait soumis à l’impôt sur les sociétés, le nouvel associé personne morale.

Le Conseil d’Etat ne valide pas cette analyse mais ce faisant, en attribuant aux anciens associés personnes physiques la plus-value de réévaluation en question, crée un nouveau fait générateur d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Il est à espérer que la particularité du dossier explique la position retenue par le Conseil. Question à suivre.

 

A propos de l’auteur

Richard Foissac, avocat associé. Spécialisé en fiscalité directe, il intervient plus particulièrement dans le domaine de la fiscalité des entreprises, la fiscalité des personnes physiques, la fiscalité immobilière et financière et la fiscalité des sociétés d’économie mixte et des collectivités locales.

 

L’actualité fiscale en bref parue dans la revue Option Finance du 25 novembre 2013

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