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Louer sa résidence principale à l’occasion d’un départ en vacances, est-ce faire une bonne opération fiscale ?

Louer sa résidence principale à l’occasion d’un départ en vacances, est-ce faire une bonne opération fiscale ?

Partir en vacances, c’est laisser sa résidence principale libre, et donc être en mesure de la louer à des touristes, ce d’autant que le développement de certains acteurs du numérique a facilité ce type de locations.

Sans préjuger des contraintes et limitations d’ordre juridique, notamment dans les villes soucieuses de réguler l’accueil des touristes, se pose bien entendu la question de l’imposition des revenus qui en sont retirés.

La loi prévoit l’exonération spécifique des produits des locations d’une partie de l’habitation principale dans deux situations particulières (article 35 bis du CGI).

Dans la première situation, les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d’un salarié saisonnier (cette situation vise donc notamment la location d’une pièce à un étudiant ou à un jeune travailleur, ayant vocation à rester plus durablement qu’un touriste).

L’exonération suppose que le prix de location reste en dessous de limites « raisonnables ». Deux plafonds sont fixés chaque année par l’Administration pour le loyer (annuel) au mètre carré hors charges : l’un pour l’Ile de France (184 € en 2016), l’autre pour les autres régions (135 € en 2016)1.

Dans la seconde situation, il n’est pas exigé que la location constitue la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d’un salarié saisonnier, mais les recettes brutes annuelles des pièces louées ou sous-louées (comprenant la location proprement dite mais aussi certaines prestations particulières comme le petit-déjeuner ou le wifi) ne doivent alors pas excéder 760 €.

Si les recettes annuelles dépassent le plafond, le bailleur est imposable sur la totalité des produits nets retirés de la location dans les conditions suivantes.

S’agissant d’une location, en principe exceptionnelle, de la résidence principale, l’imposition suit les règles applicables à la location meublée non professionnelle. Les revenus sont ainsi imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Si le propriétaire retire des recettes annuelles inférieures à 32 900 € pour l’ensemble des locations relevant du régime du meublé, et sauf option pour un régime d’imposition selon le bénéfice réel (qui permet de tenir compte des charges réelles plutôt que d’appliquer un forfait), le revenu imposable est déterminé par imputation sur les recettes d’un forfait de charges égal à 50 % (avec un minimum de 305 €).

Si le propriétaire exerce une activité de location meublée qui dégage des recettes d’un montant supérieur au seuil de 32 900 €, ou s’il souhaite opter pour la détermination de son résultat imposable selon le bénéfice réel, il peut alors tenir compte d’un amortissement au titre des constructions et des biens meubles, amortissement réparti selon leur durée d’utilisation. Il est toutefois à noter que la loi ne permet pas de dégager un déficit fiscal du fait de la déduction d’amortissement de biens donnés en location, dès lors que la déductibilité des amortissements est normalement limitée à la différence entre le montant des loyers et celui des charges. En tout état de cause, seuls les propriétaires exerçant une activité professionnelle de location meublée sont autorisés à imputer un déficit sur leur revenu global.

Précisons par ailleurs que la location de courte durée et à titre occasionnel d’un logement par un particulier qui en est le propriétaire n’est généralement pas soumise à la TVA. A ce titre, comme le précise l’Administration, l’encaissement de loyers (a fortiori à titre occasionnel) ne suffit pas à caractériser l’existence d’une activité économique susceptible d’être passible de la TVA.

Soulignons enfin que l’application des règles générales à ces revenus ne devrait pas être remise en cause suite aux études portant sur l’économie collaborative qui insistent sur le contrôle des revenus plus que sur leur traitement . Ces études tendent en effet à conclure que les règles d’imposition pertinentes se trouvent déjà dans le panel des règles françaises et que les mesures à prendre concernent davantage l’accès de l’Administration aux informations utiles à son action de contrôle et à la qualification de certaines activités (par exemple la distinction entre le partage de frais – dans le cadre du covoiturage – et la réalisation de revenus, mêmes limités, relevant d’une opération de transport). Tel est d’ailleurs le sens des diverses propositions récemment présentées en la matière par certains Parlementaires.

Note

1 BOI-BIC-CHAMP-40-20-20160203 § 160

Auteur

Pierre Carcelero, avocat en fiscalité directe.

Louer sa résidence principale à l’occasion d’un départ en vacances, est-ce faire une bonne opération fiscale ? – Article paru dans LeRevenu.fr le 19 juillet 2016
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