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Revenus fonciers : les intérêts d’un refinancement immobilier sont déductibles

Paru le 7 avril 2014

Par deux décisions du 28 mars 2014, le Conseil d’Etat admet que les intérêts de l’emprunt souscrit par une SCI et destiné au rachat d’avances en comptes courants d’associés consenties gratuitement à la SCI ainsi que de prêts souscrits auprès d’établissements financiers en vue de la construction d’un immeuble sont des charges déductibles du revenu foncier.


La solution repose sur les termes du I de l’article 31 du code général des impôts selon lequel «les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent, pour les propriétés urbaines, les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés» ; formulation d’où le Conseil d’Etat tire que seuls peuvent être admis en déduction les intérêts des dettes directement engagées pour les finalités qu’elles prévoient. En l’espèce, la cour ayant relevé que les avances en comptes courants d’associés ainsi que le montant des prêts souscrits auprès des banques avaient financé la construction d’un immeuble générateur de revenus fonciers et que l’emprunt contracté ultérieurement avait été effectivement affecté au remboursement de ces avances en comptes courants d’associés et de ces prêts, elle en avait justement déduit qu’eu égard à la continuité de l’objet de l’endettement, cet emprunt entrait dans les prévisions de l’article 31 du code général des impôts et que les intérêts dus à ce titre étaient déductibles des revenus fonciers.

La CAA Paris avait admis la déduction. La décision du Conseil d’Etat précise que la continuité de l’objet de l’endettement suffit pour admettre la déductibilité des intérêts liés au refinancement, sans qu’influe sur la solution la circonstance que les comptes courants d’associés inclus dans ce prêt substitutif n’étaient pas rémunérés et n’avaient donc pas donné lieu au versement d’intérêts. L’exigence générale posée par l’administration selon laquelle les intérêts déductibles ne doivent pas, en cas de souscription d’un emprunt substitutif, aboutir à faire dépasser les intérêts déductibles figurant sur l’échéancier initial BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912 n°110 est donc à reconsidérer.

 

A propos de l’auteur

Daniel Gutmann, avocat associé responsable de la doctrine fiscale, Professeur à l’Université de Paris I – Panthéon-Sorbonne.

 

L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 7 avril 2014

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