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Biens immobiliers bâtis et ISF : quelle évaluation retenir ?

Biens immobiliers bâtis et ISF : quelle évaluation retenir ?

Les biens immobiliers sont, pour les besoins de l’ISF, retenus pour leur valeur vénale brute. Mais la loi et la jurisprudence admettent quelques facteurs de dépréciation.

Les personnes dont le patrimoine net a atteint 1 300 000 € en janvier 2014 entrent dans le champ d’application de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et sont invités à déclarer ce patrimoine soit sur leur déclaration de revenus (au moyen de la formule complémentaire « 2042-C ») si leur patrimoine taxable est compris entre 1 300 000 € et 2 570 000 €, soit, si leur patrimoine excède 2 570 000 €, sur une déclaration spéciale 2725.

Pour de nombreux contribuables, une bonne partie de ce patrimoine sera constituée de biens immobiliers. Il est donc nécessaire d’en évaluer la valeur.

I. Une valeur vénale brute à déterminer avec précaution

La loi prévoit qu’il faut retenir le bien pour sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix normal qu’aurait accepté de payer un acquéreur. Une telle évaluation est nécessairement approximative et aléatoire. C’est pourquoi en pratique les experts consultés déterminent généralement une valeur plafond et une valeur plancher.

Pour établir cette valeur vénale, les contribuables et leurs experts établissent des comparaisons avec des biens similaires effectivement cédés, étant précisé que seules les cessions constatées par un acte de vente antérieur au fait générateur de l’impôt (donc antérieures au 1er janvier 2014 cette année) peuvent être retenues pour établir cette comparaison.

Cette détermination sera facilitée, depuis cette année, par la mise en ligne par l’administration fiscale d’un nouvel outil, disponible sur le site « impôts.gouv.fr », qui offre un accès gratuit au service « Rechercher des transactions immobilières » et qui est accessible depuis l’espace personnel du contribuable. Cet outil, comme son nom l’indique, répertorie sous forme anonyme les transactions qui ont eu lieu en indiquant un certain nombre de critères (année de l’immeuble, rue, étage, exposition, libre ou occupé), mais rien sur l’état de l’immeuble ou de l’appartement, ni sur son aménagement, ni encore sur sa situation juridique exacte.

Une fois la fourchette de prix déterminée, quelle valeur définitive retenir ? L’exercice est délicat.

D’une part, s’agissant d’une évaluation à des fins purement fiscales, le doute doit selon nous bénéficier au déclarant et en conséquence, il nous semble que celui-ci peut légitimement retenir une évaluation plus proche de l’hypothèse basse que de l’hypothèse haute.

D’autre part et inversement, deux éléments doivent inciter le contribuable à ne pas descendre trop bas dans l’échelle de ses évaluations pour l’ISF :

L’un est propre à l’ensemble des biens immobiliers susceptibles de faire l’objet d’une expropriation ou, ce qui est plus fréquent, compris dans certains secteurs à l’intérieur desquels une collectivité locale peut exercer son droit de préemption : il s’agit de l’opposabilité au propriétaire exproprié ou soumis à ce droit de préemption des évaluations qu’il a retenues dans ses déclarations fiscales, y compris d’ISF.

L’autre donnée d’appréciation consiste dans le fait que toute insuffisance d’évaluation supérieure au dixième entraîne une majoration de l’impôt éludé de 0,40% par mois de retard, majoration assortie d’une pénalité de 40% si la mauvaise foi (manquement délibéré selon la terminologie actuelle) du déclarant est établie par l’administration. Le pourcentage d’insuffisance s’apprécie bien par bien.

Dernière précision, bien que la règle ne soit pas vraiment équitable, puisque normalement l’ISF ne devrait pas s’appliquer à une somme supérieure à celle dont le contribuable pourrait disposer effectivement s’il cédait le bien en cause, la valeur vénale s’établit nécessairement au prix (probable) qui serait décaissé par l’acquéreur sans déduction  des frais qu’il aurait à supporter en cas de vente (commission d’intermédiaire notamment).

Cette valeur une fois établie, quels sont les facteurs de dépréciation à prendre en compte ?

II. Des facteurs de dépréciation permettent de réduire la valeur déclarée du bien

L’évaluation des immeubles dépend d’abord de leurs caractéristiques propres, et spécialement de leur état d’entretien, mais dépend aussi du point de savoir s’ils sont libres d’occupation.

1. Le cas de l’habitation principale

La loi prévoit que la valeur vénale réelle des immeubles dont le propriétaire a l’usage est réputée égale à leur valeur libre de toute occupation. Toutefois, une disposition spéciale (CGI, art. 885 S) précise qu’un abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble que son propriétaire occupe à titre de résidence principale (un seul immeuble étant susceptible de bénéficier de cet abattement en cas d’imposition commune).

Cette règle favorable a son revers : il est interdit au déclarant d’appliquer l’abattement pour occupation à ses autres résidences, et, s’agissant de la résidence principale dont il est propriétaire, le déclarant ne peut pas pratiquer à ce titre un abattement supérieur à celui de 30%.

2. Le cas des biens donnés en location

L’existence d’une location affaiblit en principe la valeur vénale de l’immeuble.

Compte tenu de la réglementation actuelle des baux de locaux à usage d’habitation principale, l’acquéreur d’un local loué à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) ne peut espérer en obtenir la disposition qu’à l’issue de procédures généralement longues et aléatoires.

Par ailleurs le montant des loyers n’est libre que pour la première location d’un local, ce qui constitue un autre facteur essentiel de dépréciation. En définitive, pour les locaux dont la location est réglementée (notamment loi de 1948), un abattement par rapport à la valeur vénale libre nous semble pleinement justifié (en  région parisienne, de l’ordre de 25 à 40% selon les circonstances). Pour les locaux dont le tarif de location n’est pas réglementé, l’abattement sera nécessairement plus faible (de l’ordre de 10% à 15% selon les circonstances).

Bien entendu, ces abattements dépendront du marché local des biens donnés en location.

3. Le cas des biens dont la propriété est indivise

La valeur vénale de la partie indivise d’un bien est, selon nous, nécessairement inférieure au pourcentage correspondant de la valeur vénale qu’aurait le bien lui-même s’il appartenait à un propriétaire unique car, si le ou les copropriétaires refusent de donner leur accord, la vente ne peut porter que sur une partie indivise ce qui présente évidemment moins d’intérêt pour les acquéreurs éventuels.

La base imposable à l’ISF est constituée de l’addition des biens, droits et valeurs imposables appartenant au contribuable, son conjoint et leurs enfants mineurs lorsqu’ils ont l’administration légale des biens de ceux-ci. Ce sont donc les valeurs vénales des droits de propriété de chacun des conjoints qui doivent être additionnées et, dans le cas où deux époux détiennent indivisément la propriété d’un bien immobilier, la somme des valeurs vénales de leurs droits ne peut qu’être inférieure à la valeur vénale de ce bien s’il était la propriété d’une seule personne.

La Cour de cassation a statué en ce sens et a jugé que l’administration doit se référer « à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement de droits immobiliers indivis, dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis » (arrêt du 19 juin 1990 n°867).

La même approche doit être retenue lorsqu’à la suite d’une succession des biens immobiliers sont détenus en indivision entre des héritiers eux-mêmes soumis à l’ISF. En l’absence de tout élément de comparaison formé par des droits immobiliers indivis, la pratique retient par défaut la valeur vénale du bien en lui appliquant un abattement de l’ordre de 20 à 30%, pouvant plus exceptionnellement atteindre 40% selon les circonstances.

4.  Le cas des immeubles dont la propriété est démembrée

Les personnes qui sont devenues usufruitières d’un bien pour en avoir donné la nue-propriété sont imposables à l’ISF sur la « valeur en pleine propriété » de ce bien. L’imposition porte-t-elle alors sur la propriété entière ou sur le total formé par la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit, total nécessairement inférieur à la valeur du bien en pleine propriété ?

En matière d’ISF, la Cour de cassation juge que la règle légale qui veut que les biens ou droits grevés d’usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l’assiette de l’ISF et interdit en particulier tout abattement au titre de ce démembrement (voir par exemple Cass. com. du 27 octobre 2009 n°942 F-PB).

5.  Le cas des immeubles appelés à subir des travaux

L’obligation d’effectuer certains travaux (notamment travaux de ravalement prescrits par un arrêté municipal, travaux de mise en conformité avec la nouvelle réglementation par exemple pour les ascenseurs, ou les gros travaux décidés par la copropriété) constitue un élément de droit ou de fait à prendre en considération pour apprécier la valeur vénale de l’immeuble puisqu’elle constitue une charge (arrêt Cass. com. du 23 février 1993, n°340).

En conclusion, les professionnels les plus qualifiés pour exprimer un avis sur la valeur vénale d’un immeuble bâti sont les agents immobiliers et les notaires de la localité ou de la région dans laquelle est situé cet immeuble. Il peut donc être particulièrement utile pour le déclarant de posséder une fiche d’expertise sommaire délivrée par une agence locale.

 

Auteurs

Emmanuelle Féna-Lagueny, avocat Counsel en matière d’impôts directs au sein du département de doctrine fiscale.

Chantal Jordan, avocat Counsel en droit des sociétés et en droit boursier.
Article paru dans le magazine Option Finance le 26 mai 2014

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